1. Intérêt pour un multipropriétaire de céder ses immeubles à une société

🔸 L’administration fiscale n’hésite pas, dans certains cas, à taxer les loyers que les multipropriétaires perçoivent et/ou les plus-values immobilières qu’ils réalisent au titre de revenu professionnel. Plusieurs arrêts de Cours d’appel lui ont d’ailleurs donné raison (voir ma carte blanche sur le sujet [1]).

🔸 A défaut de pouvoir prouver l’existence d’une activité professionnelle, le fisc tente parfois de taxer les plus-values immobilières au titre de revenus divers (au taux de 33%) (plus-values spéculatives/anormales).
🔆 En revanche, les loyers (qui relèvent de la catégorie des « revenus immobiliers ») ne peuvent pas être taxés au titre de « revenus divers », en vertu de la théorie de la contrainte (Cass., 4 octobre 2013).

🔸 Afin de conjurer ce risque fiscal, certains préfèrent prendre les devants et de céder leur patrimoine immobilier à une société. A noter que d’autres raisons peuvent motiver ce choix:

✔️ la suppression de la déduction des intérêts fédérale (art. 14 CIR) (à partir de l’EI 2026), qui permettait jusqu’à présent à de nombreux multipropriétaires d’éponger en grande partie leurs revenus immobiliers imposables.

✔️ la mise en place d’une planification patrimoniale et successorale, etc.

2. Rapport annuel du SDA : le fonctionnaire multipropriétaire

🔸 Le SDA a été confronté au cas d’un fonctionnaire qui avait acquis ces 25 dernières années des dizaines de biens immobiliers (appartements, maisons, studios, kots d’étudiants, boxes de garage,…) en vue de les mettre en location.

🔸 Les biens immeubles, qui avaient été financés par voie d’emprunt, étaient loués à des particuliers. Le fonctionnaire ne déclarait donc que le RC (code 1106 de la déclaration IPP), et déduisait les intérêts des emprunts (code 1146). Un mini-paradis fiscal…

🔸 Il avait renégocié tous ses emprunts en cours en un crédit unique. Il considérait à ce moment que ses revenus locatifs tombaient dans la catégorie des revenus professionnels. Il s’engageait à déclarer ses loyers comme tels…
▶️ on peut comprendre son empressement de transférer son patrimoine immobilier à sa SRL!

❓ Quid du traitement fiscal de la plus-value à l’IPP?

⛔ Pas de taxation comme revenu professionnel, car elle ne répondait pas aux conditions de l’article 41 du CIR (les immeubles ne figuraient pas à l’actif/aucun amortissement ou réduction de valeur n’avait été admis fiscalement).

⛔ Puisque les revenus locatifs étaient qualifiés de revenus professionnels, la plus-value ne pouvait pas davantage être taxée dans la catégorie des revenus divers (nouvelle application de la théorie de la contrainte, cfr arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2021).

💡 Voilà qui pourrait donner certaines idées à certains multipropriétaires!

Denis-Emmanuel Philippe 

[1] Le fisc en croisade contre les multipropriétaires | L’Echo