1️. Acquisition gratuite à l’expiration d’un droit de superficie

Il s’agit d’un cas de démembrement assez classique:

• Un couple octroie en 1997 un droit de superficie à une société belge (SA) pour une durée de 15 ans. L’époux est administrateur de la SA.
• L’acte prévoit que les bâtiments érigés par la SA reviennent sans indemnité au couple (tréfonciers).
• La société, qui paie une redevance symbolique durant la durée du droit de superficie (2.000€/an), érige un bâtiment de bureaux.

La particularité de cette affaire réside dans le fait que le couple va faire un apport en nature, à une SARL luxembourgeoise préalablement constituée, du terrain sur lequel la société a érigé le bâtiment.

🔅 Cet apport a lieu en 2011, soit une année avant l’expiration du droit de superficie! Sans doute cet apport procédait-il du souci de conjurer le risque que le fisc impose l’époux sur un avantage de toute nature égal à la valeur des constructions érigées…

2️. Position du fisc et de la Cour d’appel de Liège : redressement de la société belge (art. 26 du CIR)

• A l’expiration, le bâtiment revient gratuitement au tréfoncier, la SARL luxembourgeoise.
• Le fisc considère que l’acquisition gratuite du bâtiment à l’expiration du droit de superficie comme un avantage anormal ou bénévole (« AAB ») octroyé par la société belge => augmentation de sa base imposable à l’ISOC (article 26 du CIR)!
• La Cour d’appel de Liège lui donne raison.

↪️ Le fait que la société belge (redressée) n’ait pas été partie à l’apport à la LuxCo est, selon la Cour, dénuée de pertinence: ce qui compte, c’est que la société belge se soit appauvrie en renonçant à réclamer une indemnité pour les constructions.

3️. Cour de cassation : pas de consentement requis

• Dans son pourvoi en cassation, le contribuable soutient que l’article 26 du CIR requiert un accord entre la société qui octroie (SA belge) l’AAB et le bénéficiaire de l’AAB (LuxCo).

🔅 La Cour rejette le pourvoi, en considérant que le texte légal ne requérait pas pareil consentement (arrêt du 27 février 2025).

4️. Redressement aussi possible lorsqu’on n’est pas partie à l’opération!

🔅 Cette jurisprudence de la Cour de cassation doit être rapprochée d’un autre arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 28 février 2023 (contre lequel un pourvoi a été dirigé), entérinant l’application de l’article 26 du CIR à l’encontre d’une société … alors même qu’elle n’était pas formellement partie à l’opération (apport en nature). Voir à ce propos mon article dans L’Echo [1].

Denis-Emmanuel Philippe 

[1] Quand de simples opérations intra-groupe tournent au cauchemar… | L’Echo